Introdução
Denominada Lei Federal nº 8.245, a Lei do Inquilinato tem por objeto regular as relações entre locador e locatário. Todavia, não são raros os casos de disputas judiciais que trazem partes de contratos em desacordo com a legislação.
É necessário ter um contrato de locação?
O contrato de locação de imóvel é importante porque garante os direitos do proprietário do imóvel, bem como os interesses do inquilino. Ademais, caso haja quebra em alguma cláusula, as penalidades cabíveis às partes também estão incluídas no documento.
O que deve constar nesse contrato?
O documento deve abranger alguns itens gerais, como:
- Qualificação do envolvidos: são as informações do locador e do locatário;
- Descrição dos bens: informações que especificam quais são os bens locados;
- Tipo de locação e vigência: descrição de como os bens devem ser utilizados e por quanto tempo serão cedidos para aluguel;
- Valores e condições de pagamento: prazos para pagamento do aluguel, as formas de pagamento, os montantes e os reajustes de aluguel;
- Garantias: a forma que o locador terá para reaver os valores de aluguel em caso de inadimplência do locatário.
Quais são os tipos de garantias locatícias?
A Lei do Inquilinato autoriza o uso no contrato de apenas uma das seguintes garantias:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Caução
Com relação à caução em bens móveis, a lei determina que deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Já em relação a caução de bens imóveis, o inquilino deverá ir ao Cartório de Registro de Imóveis para averbá-la na matrícula.
Além disso, a lei dispõe sobre a caução em dinheiro. Com relação a essa espécie de caução, é dito que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel. Ademais, o dinheiro deverá ser depositado em uma caderneta de poupança e devolvida ao final do contrato.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Esse tipo de garantia não é usado com frequência. A cessão fiduciária é uma forma de transferir a propriedade das quotas em caráter resolúvel. Ou seja, até que o inquilino cumpra com todas as suas obrigações, a propriedade das quotas é do locador. Contudo, depois de cumpridas as obrigações a propriedade das quotas retorna para o seu titular original.
Fiança
A fiança é uma garantia pessoal. Ou seja, o fiador garante pessoalmente o cumprimento das obrigações. Portanto, é necessário um terceiro envolvido no negócio.
O fiador responde pelas dívidas, caso o inquilino não cumpra as obrigações. Assim, é direito do locador pedir provas de que o fiador tem capacidade econômica. Ou seja, se o patrimônio do fiador realmente é suficiente para cobrir qualquer inadimplência por parte do inquilino.
Seguro de fiança locatícia
O seguro fiança é um tipo de contrato de seguro. Sendo ele contratado para garantir o cumprimento das obrigações locatícias. A seguradora assume a obrigação de indenizar o segurado em caso de sinistro.
A lei de locações dispõe em seu artigo 41 o seguinte:
“Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.”
Todavia, acaba-se contratando coberturas para apenas algumas obrigações e se deixa de fora outras. Isso é um risco! Pois, se o inquilino descumprir uma obrigação sem cobertura, o seguro não a indenizará.
O que a lei do inquilinato diz sobre atrasos e inadimplência?
Em casos de atraso no pagamento, o mais comum é a cobrança de multa e juros no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso. Caso o contrato tenha garantias, estes dispositivos serão acionados. Todavia, em inadimplência continuada e duradoura, estando exaurida a garantia locatícia, é cabível a cobrança extrajudicial e/ou ação de despejo.
Contrato de locação verbal tem validade?
Sim! Nesse caso as mesmas regras do contrato escrito devem ser aplicadas ao contrato verbal. Todavia, um dos principais riscos do contrato de locação verbal é não conseguir comprovar que existe uma relação contratual, caso seja necessário buscar o judiciário.
Então, antes de celebrar um contrato de locação, por mais que você seja amigo ou “conhecido”, busque sempre fazer o contrato de locação de forma escrita e faça sempre os recibos de aluguel.
Conclusão
É muito importante contar com o auxílio de um advogado especializado em Direito Imobiliário na confecção do contrato de aluguel, renegociação de dívidas ou ajuizar ações. Sua atuação facilita que o negócio seja efetivado de forma mais confiável e segura para as duas partes.